Fast unbemerkt ist am 22. Juni 2021 das „Baulandmobilisierungsgesetz“ in Kraft getreten. Ziel ist die schnelle Aktivierung von Bauland und die Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Dass im neuen § 250 Baugesetzbuch auch die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen beschränkt wird, fiel erst auf, als Berlin nach Kassieren der sog. Mietpreisbremse in 2020 durch das BVerfG davon Gebrauch gemacht hat.
Viele befürchten nun, dass die Preise für Wohneigentum und damit die Mieten noch teurer werden und die angespannten Lagen sich auch in kleineren Städten breitmachen und damit das Gegenteil von dem eintritt, was beabsichtigt ist.
Wo liegen die Interessen des Immobilienmarktes?
Ein Mietshaus kann als Ganzes veräußert werden. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen und der Verkauf der einzelnen Wohnungen führt zu mehr Profit. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses braucht der Vermieter aber einen gesetzlichen Grund. Verkauf oder Umwandlung sind keine solche Gründe. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Eigenbedarf kann nur geltend machen, wer selbst dort einziehen will oder wer die Wohnung für seine engeren Angehörigen benötigt. Eine Verwertungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen ist hingegen nach § 573 BGB nicht möglich, wenn der Vermieter eine höhere Miete verlangen will oder wenn der Vermieter eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf plant (typisches Bauträgergeschäft). Es bleibt also die übliche Modernisierung der Wohnung, dann die Miete deswegen zu erhöhen und zu hoffen, dass der Mieter auszieht, weil es zu teuer wird.
Mieter haben nach der Umwandlung ein (selten genutztes) gesetzliches Vorkaufsrecht an der Wohnung. Der Mieter kann die Wohnung zu dem Preis kaufen, den der Vermieter mit dem Käufer vereinbart hat, § 577 BGB. Der Mieter hat dabei eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, § 469 BGB.
Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zudem eine gesetzliche Kündigungssperre wegen Eigenbedarfs oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung von drei Jahren. Diese Frist kann von den Landesregierungen für die Dauer von 10 Jahren auf 10 Jahre angehoben werden, wenn in einem Gebiet Wohnungsmangel herrscht (so in Berlin seit 01.10.2013).
Erhöhen sich Mieten und Immobilienpreise nun durch Beschränkung der Umwandlung in Eigentumswohnungen?
Das Baulandmobilisierungsgesetz beschränkt nun die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Nach § 250 BauGB haben Landesregierungen (vorerst bis 21.12.2025) das Recht, Gebiete mit Wohnungsmangel § 201 a BauGB zu bestimmen, in denen Umwandlungen von Gebäuden ab 6 Wohnungen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Denn Eigentümer von Gebäuden mit bis zu 5 Wohnungen gehören i.d.R. nicht großen Wohnungsgesellschaften und dienen eher der privaten Altersvorsorge. Die Länder können diese Grenze (5 Wohnungen) auf 3 beschränken oder 15 anheben. In bestimmten Fällen muss die Genehmigung erteilt werden und kann im Übrigen versagt werden, wenn dies für eine ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.
Prognose:
Eigentumswohnungen werden in Berlin nun knapper werden, damit für die Eigennutzung teurer und letztlich für die Kapitalanleger uninteressanter (oder die Mieten steigen). Der Kapitalstrom und das niedrige Zinsniveau aber bleiben. Berechtigte Sorge (oder Hoffnung, je nach Sichtweise) ist, dass dieser Kapitalstrom nun in kleineren, bislang ungefährdeten Gemeinden zu höheren Preisen führt, was die Eigentumsbildung für die Eigennutzung oder zur bescheidenen Altersvorsorge erschweren wird und letztlich in anderen Gemeinden zu höheren Mietpreisen führt. Es steht also zu befürchten, dass eine leichte Entlastung von Berlin u.ä. Städten zumindest zur Belastung vieler anderer Gemeinden führen wird.
Stand: 23.08.2021
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Boris Burtin (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)
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