Mindestsätze der HOAI gelten bis Ende 2020!


Architekten und Ingenieure können die Differenz zwischen vereinbartem Honorar und dem Mindestsatzhonorar nach der HOAI (Fassung bis Ende 2020) gegen den Auftraggeber geltend machen („Aufstockungsklage“). Bisher war umstritten, ob wegen des Vertragsverletzungsurteils des EuGH gegen die Bundesrepublik die Mindestsätze der HOAI bis zur Neufassung zum 01.01.2021 überhaupt noch anzuwenden sind. Das hat der EuGH nun am 18.01.2022 (Rs.-261/20) zu Gunsten der Architekten entschieden.

 

Architekten/Ingenieure können Mindestsätze fordern, wenn das vereinbarte Honorar geringer ist

Für Architektenverträge bis Ende 2020 galt das Verbot der Unterschreitung der Mindestsätze durch ein vereinbartes Honorar (HOAI, Fassung 2013). Der Architekt kann in diesen Fällen die „Aufstockung“ seines Honorars verlangen, wenn das vereinbarte Honorar darunterbleibt. Am 14.07.2019 hatte der EuGH festgestellt, dass der Bund mit dieser Regelung gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Nach dieser Entscheidung war umstritten, ob diese Entscheidung unmittelbare Wirkung auf die Ansprüche des Architekten gegen seinen Auftraggeber habe. Das OLG Dresden hatte diese Frage beispielsweise am 30.01.2020 noch verneint (AZ 10 U 1402/17). Der EuGH sieht das genauso.

Aufstockungsforderungen für Rechnungen aus 2019 verjähren 2022!

Nur weil der EuGH feststellt, dass eine Regelung in der HOAI gegen EU-Recht verstößt, bedeutet das nicht, dass diese Regel von den Parteien eines Vertrages oder von deutschen Gerichten nicht anzuwenden ist. Auch eine richtlinienkonforme Auslegung ist nicht möglich. Adressat der Richtlinie ist der Mitgliedsstaat, nicht der Einzelne.

Für Honorarforderungen, die noch nicht eingeklagt wurden, droht also, wenn die Schlussrechnung 2019 erstellt wurde (und somit fällig wurde), Ende 2022 die Verjährung.

Der Auftraggeber hingegen – so der EuGH – könne ggf. wegen der Vertragsverletzung des Bundes vom Bund Schadenersatz fordern, weil der Bund die EU-Richtlinie in der HOAI Fassung 2009 und 2013 fehlerhaft umgesetzt habe.

Praxistipp:

Bereits laufende Klagen können nun durch die deutschen Zivilgerichte entschieden werden. Honorarrechnungen, die seit 2019 fällig wurden, können darauf überprüft werden, ob die Berechnung nach den Mindestsätzen der HOAI (in den Fassungen 2009 und 2013) zu einem höheren Vergütungsanspruch führt.

Stand: 24.02.2022

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Boris Burtin (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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Baulandmobilisierungsgesetz: Mietpreisbremse oder doch höhere Mieten?

 

Fast unbemerkt ist am 22. Juni 2021 das „Baulandmobilisierungsgesetz“ in Kraft getreten. Ziel ist die schnelle Aktivierung von Bauland und die Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Dass im neuen § 250 Baugesetzbuch auch die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen beschränkt wird, fiel erst auf, als Berlin nach Kassieren der sog. Mietpreisbremse in 2020 durch das BVerfG davon Gebrauch gemacht hat.

Viele befürchten nun, dass die Preise für Wohneigentum und damit die Mieten noch teurer werden und die angespannten Lagen sich auch in kleineren Städten breitmachen und damit das Gegenteil von dem eintritt, was beabsichtigt ist.

 

Wo liegen die Interessen des Immobilienmarktes?

Ein Mietshaus kann als Ganzes veräußert werden. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen und der Verkauf der einzelnen Wohnungen führt zu mehr Profit. Für die Kündigung eines Mietverhältnisses braucht der Vermieter aber einen gesetzlichen Grund. Verkauf oder Umwandlung sind keine solche Gründe. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“. Eigenbedarf kann nur geltend machen, wer selbst dort einziehen will oder wer die Wohnung für seine engeren Angehörigen benötigt. Eine Verwertungskündigung aus wirtschaftlichen Gründen ist hingegen nach § 573 BGB nicht möglich, wenn der Vermieter eine höhere Miete verlangen will oder wenn der Vermieter eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf plant (typisches Bauträgergeschäft). Es bleibt also die übliche Modernisierung der Wohnung, dann die Miete deswegen zu erhöhen und zu hoffen, dass der Mieter auszieht, weil es zu teuer wird.

Mieter haben nach der Umwandlung ein (selten genutztes) gesetzliches Vorkaufsrecht an der Wohnung. Der Mieter kann die Wohnung zu dem Preis kaufen, den der Vermieter mit dem Käufer vereinbart hat, § 577 BGB. Der Mieter hat dabei eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, § 469 BGB.

Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zudem eine gesetzliche Kündigungssperre wegen Eigenbedarfs oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung von drei Jahren. Diese Frist kann von den Landesregierungen für die Dauer von 10 Jahren auf 10 Jahre angehoben werden, wenn in einem Gebiet Wohnungsmangel herrscht (so in Berlin seit 01.10.2013).

Erhöhen sich Mieten und Immobilienpreise nun durch Beschränkung der Umwandlung in Eigentumswohnungen?

Das Baulandmobilisierungsgesetz beschränkt nun die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Nach § 250 BauGB haben Landesregierungen (vorerst bis 21.12.2025) das Recht, Gebiete mit Wohnungsmangel § 201 a BauGB zu bestimmen, in denen Umwandlungen von Gebäuden ab 6 Wohnungen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Denn Eigentümer von Gebäuden mit bis zu 5 Wohnungen gehören i.d.R. nicht großen Wohnungsgesellschaften und dienen eher der privaten Altersvorsorge. Die Länder können diese Grenze (5 Wohnungen) auf 3 beschränken oder 15 anheben. In bestimmten Fällen muss die Genehmigung erteilt werden und kann im Übrigen versagt werden, wenn dies für eine ausreichende Wohnraumversorgung der Bevölkerung erforderlich ist.

Prognose:

Eigentumswohnungen werden in Berlin nun knapper werden, damit für die Eigennutzung teurer und letztlich für die Kapitalanleger uninteressanter (oder die Mieten steigen). Der Kapitalstrom und das niedrige Zinsniveau aber bleiben. Berechtigte Sorge (oder Hoffnung, je nach Sichtweise) ist, dass dieser Kapitalstrom nun in kleineren, bislang ungefährdeten Gemeinden zu höheren Preisen führt, was die Eigentumsbildung für die Eigennutzung oder zur bescheidenen Altersvorsorge erschweren wird und letztlich in anderen Gemeinden zu höheren Mietpreisen führt. Es steht also zu befürchten, dass eine leichte Entlastung von Berlin u.ä. Städten zumindest zur Belastung vieler anderer Gemeinden führen wird.

Stand: 23.08.2021

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